Neue Semljaki

ПОДПИСКА ПО ТЕЛ.: +49 (0) 52 51 / 68 93 359

ВСЕГО 49 ЕВРО В ГОД! 12 НОМЕРОВ В УЛУЧШЕННОМ, ЖУРНАЛЬНОМ ФОРМАТЕ!

Письма отправляйте по адресу: Verlag Neue Semljaki, Senefelderstr. 12c, 33100 Paderborn. E-Mail: werbung@neue-semljaki.de

  / NeueSemljaki

Раздел журнала «НОВЫЕ ЗЕМЛЯКИ» -
Ответы на вопросы
 
Мы уже двенадцать лет арендуем односемейный дом. Не так давно хозяин дома сказал нам, что вскоре хочет вместе со своей семьёй сам вселиться в него. Это значит, что мы теперь находимся в постоянном напряжении – в любой момент может прийти письмо от домовладельца с сообщением о расторжении договора аренды. Как мы должны отреагировать на него? Есть ли у нас возможность воспротивиться требованию о выселении?
Артём Л., Siegen
 
Если домовладелец сам нуждается в жилье для себя или своих родных и близких, он имеет право расторгнуть арендные отношения с квартиросъёмщиком. Тогда у него есть оправданный интерес, который он, однако, должен доказать (§573 Abs. 2 NR. 2 BGB).
Круг лиц, для которых домовладелец вправе воспользоваться своим правом на расторжение арендных отношений из-за собственной потребности в жилье, ограничен близкими родственниками. К ним относятся: дети, родители, внуки, бабушки/дедушки
братья и сёстры, пасынки/падчерицы, племянники и племянницы.
Однако квартира может быть предназначена и для других лиц: это супруг/супруга домовладельца, родители его жены/мужа, домработница, санитарка и завхоз (Hausmeister).
 
Требования закона
Гражданский кодекс установил для домовладельцев, которые расторгают договор аренды из-за собственной потребности в жилье, строгие границы и сроки (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 и §573c BGB). Если он не соблюдает их, расторжение недействительно.
Конкретное обозначение. Домовладелец должен в уведомлении о расторжении договора аренды конкретно указать, для кого предназначена квартира. Если он напишет: «Я заявляю о собственной потребности в жилье для моей дочери, которая хочет вселиться в квартиру вместе со своим партнёром», – этого достаточно. Назвать имя партнёра он не обязан (BGH, Urteil vom 30. April 2014, Az.: VIII ZR 284/13).
Расплывчатые формулировки типа: «В квартиру вселится мой спутник жизни или я сам» – суды не принимают. Расторжение арендных отношений тогда недействительно (AG Köln, Urteil vom 9. August 2015, Az.: 212 C 86/13).
Понятные причины. Домовладелец должен понятно изложить, почему ему понадобилась именно эта квартира – особенно, когда у него есть другие квартиры и он мог бы воспользоваться ими. Обоснование должно быть подробным, так как при правовом споре оно часто является решающим пунктом. Понятными причинами являются, например, желание жить в старости в данной квартире потому, что она больше подходит для пожилых людей, чем нынешняя. Или намерение детей основать собственную семью и жить отдельно от родителей.
Однако расторжение арендных отношений оправданно только тогда, когда переезд действительно намечается. Неопределённого намерения, позже вселиться в квартиру, недостаточно (BGH, Urteil vom 23. September 2015, Az.: VIII ZR 297/14).
Обоснование даты. Домовладелец должен объяснить, почему ему нужна квартира к указанному в уведомлении числу. При этом следует соблюдать установленный срок для расторжения договора аренды (Kündigungsfrist), который составляет три, шесть или девять месяцев – в зависимости от продолжительности проживания в квартире.
В служебных целях. Если домовладелец расторгает договор потому, что хочет использовать квартиру как бюро для себя, требования к такому расторжению ещё строже (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az.: VIII ZR 45/16). Тогда он дополнительно должен изложить, какие убытки он понёс бы, если бы не смог пользоваться квартирой как кабинетом. К примеру, он мог бы указать, что ему нужен офис в этом доме, потому что он одновременно должен присматривать за детьми или престарелой матерью, живущей в нём же.
 
Проверка расторжения
Если ваш домовладелец пришлёт вам уведомление о расторжении договора аренды из-за собственной потребности в жилье, у вас есть два месяца времени до истечения срока для расторжения договора аренды, чтобы опротестовать его (Widerspruch). Обязательно проверьте правомерность расторжения, воспользовавшись следующими вопросами.
 
1. Соблюдает ли домовладелец установленные сроки для расторжения договора аренды после продажи квартиры (Kündigungssperrfrist)?
Если все квартиры в доме были проданы новым владельцам, те не могут в течение трёх лет избавиться от проживающих в квартирах жильцов. В некоторых городах новые владельцы не вправе расторгнуть с квартиросъёмщиками договор аренды из-за собственной потребности в жилье даже в течение десяти лет (§577a BGB).
 
2. Посилен ли выезд?
Выезд из квартиры может быть непосилен для жильца, например, из-за преклонного возраста, болезни или беременности (soziale Härte). Тогда он может сослаться на soziale Härte (§574 BGB) и опротестовать расторжение договора аренды.
Кто уже очень долго живёт в квартире и из-за переезда в другую потерял бы социальные контакты, тоже может подать протест против расторжения арендных отношений.
 
3. Не идёт ли речь о злоупотреблении правом?
Узнайте, не владеет ли домовладелец ещё одной квартирой в доме или в городе, которой он также мог бы воспользоваться. Возможно, ему нужна арендуемая вами квартира лишь на короткое время или причина, из-за которой он отказывает вам в жилье, уже наличествовала при подписании договора. И в том, и в другом случае речь шла бы о злоупотреблении правом, а значит, расторжение арендных отношений было бы недействительно.
 
Что можно сделать?
Если вы не хотите мириться с расторжением арендных отношений, сообщите об этом домовладельцу. Напишите ему, что опротестовываете расторжение, например, из-за тяжёлых последствий (wegen sozialer Härte) или считаете его недействительным, к примеру, потому что причина, из-за которой он отказывает вам в жилье, уже наличествовала при подписании договора. В таких случаях очень кстати членство в союзе квартиросъёмщиков (Mieterverein), где можно проконсультироваться.
Если домовладелец настаивает на своём, ему придётся обратиться в суд, подав иск о выселении, – просто выставить вас за дверь он не может. А суд всегда сначала проверяет, правомерно ли расторжение договора аренды. Но часто обеим сторонам выгодно предотвратить судебную тяжбу, из-за которой возникают дополнительные расходы.
 
Мирное соглашение
Возможно, вам удастся заключить с домовладельцем компромисс. Это имеет смысл делать в первую очередь, когда расторжение арендных отношений не совсем правомерно. Компромисс может заключаться, например, в том, что домовладелец поможет вам найти новую квартиру и переймёт часть расходов на переезд и маклера. Паушальная компенсация – тоже неплохой вариант.
Такое мирное соглашение более целесообразно, чем обращение в суд. Но обеим сторонам следует проконсультироваться у специалиста, прежде чем подписывать его.
Рита Классен
 
У вас есть вопросы? У нас есть ответы! На страницах журнала «НОВЫЕ ЗЕМЛЯКИ» на ваши вопросы отвечают опытные эксперты − Наталья Нетцер, Виктория Шёнебергер, Рита Классен, Светлана Морс, Антон Герман, Алекс Штурман и др. Наш раздел «Вопросы и ответы» − Ваш надежный помощник в сложных ситуациях. Это масса полезной информации, ответы на вопросы читателей − советы адвоката и компетентных экспертов по пенсионным, финансовым, налоговым вопросам, по трудовому и семейному праву, по квартирным делам и многое другое.
Выписывайте журнал «НОВЫЕ ЗЕМЛЯКИ»! Всего 49 евро за 12 номеров с доставкой по почте! ПОДПИСКА ПО ТЕЛ.: (+49) 05251-6893359 в рабочие дни с 10 до 13 часов.
Kurtour GmbH, Senefelderstr. 12 c, 33100 Paderborn
E-Mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Или просто сообщите Вашу фамилию, адрес и контактный номер телефона в мессенджер Фейсбука – и мы оформим Вам подписку на журнал!

Наши партнёры

We use cookies

We use cookies on our website. Some of them are essential for the operation of the site, while others help us to improve this site and the user experience (tracking cookies). You can decide for yourself whether you want to allow cookies or not. Please note that if you reject them, you may not be able to use all the functionalities of the site.